토지임대부 분양주택이란 — 49㎡ 건물값 2.8억, 땅값은 월 42만 6천원 (고덕강일 3단지로 본 장단점·조건)

토지임대부 분양주택은 땅은 사업주체가 그대로 갖고 건물만 분양받는 주택입니다. 분양가에는 건물값만 들어가고, 땅값은 매달 토지임대료로 냅니다. 2026년 10월 16일 공고된 고덕강일지구 3단지(SH)의 전용 49㎡ 건물분양가는 2억 8,336만~3억 1,724만원이고, 토지임대료는 월 42만 6,000원입니다. 대신 전매제한 10년·거주의무 5년이 붙고, 10년 안에 팔려면 시장에 내놓지 못하고 SH에 매입을 신청해야 합니다. 싸게 들어가 오래 사는 집이지, 시세차익을 보는 집이 아닙니다.

한눈에 — 같은 10월, 토지임대부와 민영 분양은 이렇게 달랐습니다

표의 숫자는 모두 각 단지 입주자모집공고문 기준입니다. 같은 달 서울·인천·파주에서 나온 분양인데, 무엇을 사는지부터 돈 내는 순서, 되팔 수 있는 시점까지 전부 다릅니다.

1. 무엇을 사나 — 건물은 내 것, 땅은 40년 빌립니다

「주택법」 제2조제9호는 토지임대부 분양주택을 토지 소유권은 사업을 시행하는 자가, 건축물 소유권은 분양받은 자가 갖는 주택으로 정의합니다. 같은 법 제57조제3항은 분양가격을 택지비와 건축비로 구성하되 토지임대부는 건축비만으로 한다고 정했습니다. 그래서 고덕강일 3단지에서 내는 분양가는 건물값입니다. 49㎡(11개 주택형)는 2억 8,336만~3억 1,724만원, 59㎡(9개 주택형)는 3억 4,880만~3억 9,050만원이고, 층·호에 따라 다르며 발코니 확장비는 따로 냅니다.

땅은 40년 동안 빌려 쓰고, 소유자 75% 이상이 청구하면 40년 범위에서 갱신합니다(공고문과 주택법 제78조제1항이 같습니다). 집을 넘겨받거나 상속받은 사람은 토지 임대차계약도 그대로 이어받습니다(같은 조 제4항).

팁. 주변 신축 실거래가와 건물분양가를 바로 비교하면 안 됩니다. 주변 시세에는 땅값이 들어 있고, 이 집은 땅값을 따로 매달 냅니다. 49㎡ 토지임대료는 인상이 없다고 해도 1년에 511만 2,000원, 10년이면 5,112만원입니다. '건물분양가 + 토지임대료 × 살 기간'으로 비교하세요.

공고문에서 볼 곳: 주택형별 공급금액 표, 토지임대료와 보증금 전환 안내, 토지임대차 조건(임대기간·갱신·인상).

2. 실제 드는 돈 — 매달 땅값, 보증금 전환, 중도금 없는 잔금

토지임대료는 월 납부가 원칙이고(주택법 제78조제6항), 이 공고는 최대 60%까지 보증금으로 돌릴 수 있게 했습니다. 공고문 예시(전환이율 2.5% 가정, 확정 아님)로는 49㎡가 1억 2,200만원을 보증금으로 넣으면 월 17만 1,830원, 59㎡가 1억 4,700만원을 넣으면 월 20만 5,250원으로 줄어듭니다. 계약 2년 뒤부터는 강동구 지가상승률을 고려해 올릴 수 있지만, 주택임대차보호법상 증액 한도를 넘지는 못합니다.

집값 납부는 계약금 10%와 잔금 90% 두 번뿐입니다. 공정률 90%를 넘긴 뒤 분양해 입주가 2027년 5월 말이기 때문입니다. 당첨자 발표(2026년 11월 26일)부터 입주까지 반년 남짓 안에 건물값 전부를 마련해야 합니다. 잔금은 공고문 기준으로 소득·자산과 관계없이 주택도시기금 전용 모기지를 최대 5억원(LTV 최대 80%, 최장 40년, 고정금리 1.9~3.0%)까지 지원할 예정이며, 대출 심사는 따로 받습니다.

팁. 보증금 전환은 목돈을 넣고 월 땅값을 줄이는 선택입니다. 공고 예시대로면 49㎡에 1억 2,200만원을 넣어 매달 25만 4,170원을 덜 내는 셈이고, 이는 연 2.5%입니다. 전환할 돈을 대출로 마련한다면 그 대출 금리가 확정 전환이율보다 낮을 때만 계산이 맞습니다.

3. 팔 수 있나 — 10년 안에는 SH가 사 갑니다

고덕강일 3단지는 분양가상한제 적용, 투기과열지구, 토지임대부에 모두 해당해 재당첨제한 10년·전매제한 10년·거주의무 5년이 붙습니다(공고문 p.49). 전매제한 기간 안에 처분해야 하면 SH에 매입을 신청하고, SH는 매입비용과 보유기간을 고려한 금액으로 사들입니다. 공고문은 현행 기준으로 부부 공동명의를 포함한 모든 전매가 안 된다고 적었습니다. 소유권이전등기는 지구 전체 준공(2027년 하반기 예정) 뒤에 할 수 있습니다.

팁. 10년 안에 이사나 전근 가능성이 크다면, 이 집은 '팔아서 남기는 집'이 아니라 '들인 돈을 돌려받는 집'으로 계산하세요. 입주 뒤 전세를 놓는 것도 거주의무 5년 동안은 안 됩니다. 재당첨제한 10년까지 더하면, 당첨은 앞으로 10년의 주거 계획을 이 집에 묶는다는 뜻입니다.

4. 누구에게 몇 세대 — 신생아 특공 248세대가 가장 큽니다

1,305세대 가운데 사전청약 당첨자 몫 592세대를 빼고 이번 본청약으로 713세대가 나왔습니다(공고문 p.51). 특별공급 566세대, 일반공급 147세대입니다. 사전청약 당첨자가 본청약을 신청하지 않은 물량은 일반공급으로 넘어오므로 147세대는 늘어날 수 있습니다.

일반공급에는 가점제가 없습니다. 주택형마다 ① 2세 미만 자녀가 있고 소득 100%(맞벌이 140%) 이하인 가구에 50%를 먼저 주고, ② 소득 100%(맞벌이 140%) 이하 1순위(통장 2년·24회, 세대주, 5년 내 세대 당첨 없음) 가운데 3년 이상 무주택세대구성원을 앞세워 저축총액(월 25만원까지 인정) 많은 순으로 30%와 ①의 남은 물량을 주고, ③ 나머지는 소득 100%(맞벌이 200%) 이하 신청자 전원을 추첨합니다. 단계마다 서울 2년 이상 계속 거주자 50%, 서울 2년 미만·인천·경기 거주자 50%로 나눕니다.

팁. 59C는 3세대뿐이고 청년·신혼부부·생애최초 물량이 0이라 이 세 유형으로는 고를 수 없습니다. 반대로 모든 주택형에서 신생아 특공 물량이 일반공급과 같거나 더 많습니다. 2세 미만 자녀가 있으면 신생아 특공 하나와 일반공급(1단계 신생아 우선)을 함께 넣을 수 있어, 이 공고에서 기회가 가장 많은 쪽입니다. 접수는 청약홈이 아니라 SH 인터넷청약시스템에서 받습니다.

5. 이런 분께 맞고, 이런 분께는 맞지 않습니다

• 맞는 쪽 — 강동권에서 10년 넘게 살 계획인 무주택 세대, 2세 미만 자녀가 있는 가구, 목돈은 적어도 매달 40~50만원대 땅값은 감당할 수 있는 가구, 2027년 5월에 바로 들어갈 집이 필요한 가구.
• 맞지 않는 쪽 — 몇 년 안에 팔아 차익을 기대하는 경우, 입주 뒤 전세를 놓을 생각인 경우, 잔금 90%를 반년 남짓 안에 마련하기 어려운 경우.

팁. 특별공급은 한 유형만 넣을 수 있습니다. 결혼 2년 이내이거나 예비신혼이면 신혼부부 30% 단계, 만 39세 이하 미혼이면 부모 자산을 10억 3,500만원까지 허용하는 청년 특공, 배점 경쟁이 부담된다면 전 단계 추첨인 생애최초(1인 가구 제외)처럼, 내 조건으로 앞 순위에 드는 유형을 먼저 찾으세요.

청약ON은 토지임대부 공고를 이렇게 읽습니다

이 공고는 특별공급 네 유형마다 소득 단계와 배점이 다르고, 일반공급은 신생아 우선·저축총액·추첨 세 단계를 20개 주택형마다 따로 돌립니다. 법령 요약으로는 "신청할 수 있다"까지만 나오고, 내가 어느 전형에서 몇 번째인지는 공고문 끝까지 따라가야 나옵니다. 청약ON은 고덕강일 3단지 공고문을 통째로 읽어 유형별·단계별 선정 규칙을 따로 만들었습니다.

• 유형별 내 자리 — 신생아·청년·신혼부부·생애최초·일반공급 중 몇 단계에 들어가고 회원 가운데 몇 번째인지
• 주택형별 안·밖 — 59G처럼 물량 많은 주택형과 59C처럼 적은 주택형에서 모집 세대 안에 드는지
• 특공 한 곳 추천 — 자격 되는 특공 중 가장 앞 순위에 드는 유형
• 모의지원 — 같은 공고를 노리는 회원들이 고른 유형·주택형을 반영한 결과

건물값이 싸다는 이유만으로 넣지 말고, 내가 지원할 전형부터 확인하세요. 단지보다 전형을 먼저 고르게 하는 것, 그래서 불리한 전형에 넣지 않게 하는 것이 청약ON의 일입니다. 분석된 공고 보기 → 가입하면 크레딧 2개를 무료로 드리고, 크레딧은 출석체크·분석결과 공유로 더 받을 수 있습니다.

토지임대부 공고에서 꼭 확인할 여섯 가지

1. 건물분양가와 토지임대료 — 둘을 합쳐 살 기간 전체의 비용으로 계산
2. 보증금 전환 — 전환 가능 비율(이 공고는 최대 60%)과 전환이율 확정 여부
3. 토지임대료 인상 조건 — 언제부터, 무엇을 기준으로, 상한이 어디까지인지
4. 전매제한·거주의무 — 기간, 그리고 기간 안에 처분할 때의 매입 신청처
5. 납부 일정 — 중도금 유무, 잔금 시점과 잔금 대출 조건
6. 주택형별 세대표 — 내가 넣을 유형의 물량이 0인 주택형이 있는지

이번 글에서 다룬 공고: 고덕강일지구 3단지 토지임대부 · 비교한 민영 공고 청라 아크원 푸르지오 · 계양 카이브 유보라 AC3BL · 계양 카이브 유보라 AC4BL · 운정 시티프라디움 4단지 · 운정 시티프라디움 3단지

기준·출처: SH 2026 고덕강일지구 3단지 토지임대부 분양주택 입주자모집공고(2026년 10월 16일), 청라·계양·운정 각 입주자모집공고(2026년 10월), 「주택법」(법률 제21902호, 2026년 9월 8일 시행) 제2조제9호·제57조제3항·제78조, 청약ON 정밀분석 데이터. 기준일 2026년 10월 29일.