청약 가점제 추첨제 비율 — 같은 84㎡도 40%와 70%, 85㎡ 초과는 추첨 100% 또는 가점 80%

민영 아파트 일반공급의 가점제·추첨제 비율은 공고마다 다릅니다. 2026년 10월 수도권 공고에서 같은 84㎡가 청라·운정은 가점제 40%, 공공주택지구인 계양은 70%였고, 85㎡ 초과는 청라·운정 3단지가 100% 추첨인 반면 계양은 오히려 가점제 80%였습니다. 1주택 세대는 추첨제로만 넣을 수 있고 추첨 물량의 75%는 무주택 세대에게 먼저 돌아가며, 청라·계양은 2주택 이상 세대를 1순위에서 뺐습니다. 공공분양인 고덕강일 3단지는 가점제 자체가 없습니다. 공고별 가점·추첨 추산 물량과 내 가점으로 고르는 법을 정리했습니다.

한눈에 — 10월 공고 6곳 일반공급 가점·추첨 비율과 물량

가점·추첨 물량은 공고의 비율을 면적 구간별 일반공급 세대수에 곱한 추산치이고, 특별공급에서 남은 물량이 일반공급으로 넘어오면 늘어납니다. 지역 몫(인천 50:50, 파주 30:20:50)은 가점제·추첨제 물량 안에서 다시 나뉩니다.

1. 85㎡ 이하 — 같은 84㎡인데 가점제 40%와 70%

청라 84㎡ 일반공급은 160세대, 계양 AC3BL 84㎡는 152세대로 크기가 비슷합니다. 그런데 가점제 물량은 청라 약 64세대, 계양 AC3BL 약 106세대이고, 추첨 물량은 거꾸로 청라 약 96세대, 계양 AC3BL 약 46세대입니다. 계양은 수도권 공공주택지구 안의 민영주택이라 85㎡ 이하도 가점제가 70%이고, 청라와 운정은 40%입니다. 같은 날(11월 3일) 1순위를 받는 84㎡인데, 가점이 낮은 사람에게 열린 추첨 자리가 두 배 넘게 차이 납니다.

팁. 비율은 주택형 이름이 아니라 전용면적 구간으로 정해집니다. 운정의 '61㎡'는 전용 60.9995㎡라 60㎡ 초과 85㎡ 이하 구간(가점 40%·추첨 60%)에 들어갑니다. 넣을 주택형의 전용면적을 소수점까지 보고 구간을 찾으세요.

공고문에서 볼 곳: 일반공급 1순위의 '가점제·추첨제 적용 비율' 표와 주택형별 전용면적이 적힌 공급 세대표 — 두 표를 같이 봐야 내 주택형의 비율이 나옵니다.

2. 85㎡ 초과 — '중대형은 전부 추첨'이 아닌 공고도 있습니다

청라 103㎡ 194세대와 운정 3단지 88·115㎡ 124세대는 가점제 없이 100% 추첨입니다. 반면 계양은 92·93㎡도 가점제 80%·추첨제 20%라, AC3BL 109세대 가운데 추첨은 약 22세대, AC4BL 88세대 가운데 약 18세대뿐입니다. 85㎡ 이하(가점 70%)보다 85㎡ 초과(가점 80%)가 가점제 비중이 더 높은 공고입니다.

큰 주택형은 1순위 예치금도 높습니다. 청라 103㎡와 운정 115㎡는 서울 1,000만·인천 700만·경기 400만원, 운정 88㎡와 계양 92·93㎡는 서울 600만·인천 400만·경기 300만원입니다(신청자 거주지 기준).

팁. 가점이 낮거나 1주택이라면 이번 공고들의 핵심은 전량 추첨인 청라 103㎡와 운정 3단지 88·115㎡입니다. 계양 92·93㎡를 '중대형이니 추첨'이라고 생각하고 넣으면, 추첨 20% 자리를 놓고 다투게 됩니다.

3. 집이 있으면 넣을 수 있는 칸이 줄어듭니다

가점제는 무주택 세대의 몫입니다. 1주택 세대는 1순위 추첨제로만 청약할 수 있고, 청라·계양 공고는 2주택 이상 세대를 2순위로만 받습니다. 추첨제 안에도 순서가 있습니다. 다섯 민영 공고 모두 추첨 물량의 75%를 먼저 무주택 세대끼리 추첨하고, 남은 물량을 무주택 낙첨자와 1주택 세대가 함께 추첨하며, 그래도 남으면 1순위 안의 나머지 신청자에게 돌아갑니다.

하나 더 있습니다. 공고일 기준 과거 2년 안에 가점제로 당첨된 사람과 그 세대원은 무주택이어도 가점제로 넣을 수 없고 추첨제로만 청약할 수 있다고 다섯 민영 공고가 모두 적었습니다.

팁. 1주택 세대가 실제로 다투는 자리는 추첨 물량 전체가 아니라, 무주택 우선 75%를 뺀 나머지입니다. 그래서 추첨 비율보다 추첨 물량의 절대 크기가 중요합니다. 청라(약 290세대)·운정 3단지(약 167세대)와 계양 AC4BL(약 55세대)은 같은 '추첨'이라도 남는 자리가 크게 다릅니다.

4. 공공분양은 가점제가 없습니다 — 고덕강일 3단지

SH가 공급하는 고덕강일 3단지 토지임대부 일반공급(147세대)에는 84점 가점제가 없습니다. 무주택세대구성원만 신청할 수 있고, 주택형별로 세 단계로 뽑습니다. 1단계는 2세 미만 자녀가 있는 가구(소득 100%, 맞벌이 140% 이하)에게 50%, 2단계는 30%에 1단계 남은 물량을 더해 1순위자 가운데 3년 이상 무주택이면서 저축총액(월 25만원까지 인정)이 많은 순, 3단계는 나머지를 추첨합니다. 지역은 서울 2년 이상 거주자 50%, 서울 2년 미만·경기·인천 거주자 50%입니다.

투기과열지구라 1순위 요건도 민영 단지와 다릅니다. 통장 가입 2년·24회 이상 납입, 세대주, 과거 5년 안에 세대 전원 당첨 이력 없음을 모두 갖춰야 합니다.

팁. 공공분양에서 순위를 끌어올리는 건 부양가족 점수가 아니라 오래 꾸준히 넣은 저축총액입니다. 또 이 공고는 단계별 물량을 소수점 올림으로 앞 단계부터 배정해, 일반공급이 2~5세대뿐인 주택형(49A·49B·49D 등)은 3단계 추첨까지 물량이 남지 않을 수 있습니다. 추첨을 노린다면 59G(25세대)·49C(19세대)처럼 일반공급이 많은 주택형을 보세요.

5. 내 가점으로 고르는 법

민영 가점은 84점 만점입니다. 무주택기간 32점, 부양가족 수 35점, 청약통장 가입기간 17점이고, 계양 AC4BL 공고 가점표 기준으로 배우자 통장 가입기간을 최대 3점까지 더할 수 있습니다(통장 항목 합계 17점 한도). 내 점수를 먼저 계산한 다음 이렇게 나눠 보세요.

• 가점이 높은 무주택 세대 — 가점제 비율이 높은 곳. 계양 AC3BL은 가점 물량이 약 193세대로 6곳 가운데 가장 많습니다.
• 가점이 낮은 무주택 세대 — 추첨 물량이 큰 곳. 청라는 약 290세대, 운정 3단지는 약 167세대가 추첨이고, 무주택이면 추첨 75% 우선 몫에 먼저 들어갑니다.
• 1주택 세대 — 가점제에 못 들어가니 전량 추첨 주택형(청라 103㎡, 운정 3단지 88·115㎡)부터 보세요.
• 과거 2년 안에 가점제로 당첨된 세대 — 추첨제로만 넣을 수 있으니 1주택 세대와 같은 기준으로 고르세요.

팁. 당첨자 발표일이 같은 단지는 한 곳만 넣을 수 있습니다. 11월 10일 발표는 청라·계양 AC3BL·운정 3단지 중 한 곳, 11월 11일 발표는 계양 AC4BL·운정 4단지 중 한 곳입니다. 가점이 높다면 두 날 모두 가점 70~80%인 계양으로, 가점이 낮다면 10일은 청라 103㎡나 운정 3단지 88·115㎡, 11일은 추첨 60%인 운정 4단지로 — 발표일마다 내 가점에 맞는 한 장을 쓰는 것이 기본입니다. 둘 다 당첨되면 발표일이 빠른 쪽만 유효합니다.

청약ON은 이렇게 봐 드립니다

가점제·추첨제 비율은 결국 "내 점수로 가점제에서 몇 번째인가, 아니면 추첨 쪽이 나은가"를 묻는 숫자입니다. 청약ON은 공고문을 읽어 공고마다 일반공급 선정 규칙을 따로 만들고 — 면적 구간별 비율, 지역 몫, 추첨 물량 75% 무주택 우선, 주택형별 일반공급 세대수까지 — 내 조건으로 순위를 산정합니다.

• 가점제 예상 등수 — 내 가점이 내 지역 몫의 가점제 물량 안에 드는지
• 들어갈 수 있는 단계 — 주택 수와 과거 가점제 당첨 여부에 따라 가점제·추첨제 중 어디에 지원할 수 있는지
• 주택형마다 모집 세대 안·밖 — 84㎡ 가점제와 103㎡ 추첨 중 어느 쪽이 나은지
• 모의지원 — 같은 공고를 노리는 회원들이 어느 주택형에 넣었는지까지 반영합니다

가점이 애매한 사람이 가점제와 추첨제 사이에서 불리한 쪽을 고르지 않게 하는 것, 그게 청약ON이 하는 일입니다. 지금 분석된 공고 보기 → 가입하면 크레딧 2개를 무료로 드리고, 크레딧은 출석체크·분석결과 공유로 더 받을 수 있습니다.

일반공급 넣기 전 확인할 여섯 가지

1. 전용면적 구간 — 넣을 주택형이 85㎡ 이하인지 초과인지, 소수점까지
2. 그 구간의 비율 — 40:60, 70:30, 80:20, 0:100 가운데 무엇인지
3. 우리 세대 주택 수 — 무주택(가점·추첨), 1주택(추첨만), 2주택 이상(청라·계양은 2순위만)
4. 과거 2년 가점제 당첨 — 세대원 중 있으면 추첨제로만
5. 면적별 예치금 — 85㎡ 초과는 102㎡ 이하·135㎡ 이하 구간 금액
6. 같은 발표일 단지 — 한 곳만, 내 가점에 맞는 곳으로

이번 글에서 다룬 공고: 계양 카이브 유보라 AC3BL · 계양 카이브 유보라 AC4BL · 청라 아크원 푸르지오 · 운정 시티프라디움 4단지 · 운정 시티프라디움 3단지 · 고덕강일 3단지 토지임대부

기준·출처: 각 단지 입주자모집공고(2026년 10월), 청약홈 주택형별 공급 세대, 청약ON 정밀분석 데이터. 가점·추첨 물량은 공고 비율로 추산. 기준일 2026년 10월 29일.