생애최초 특별공급 조건 — 민영은 소득 130·160%, 공공은 100·130%에 저축액 600만원

생애최초 특별공급은 세대원 모두 집을 가져 본 적이 없고 신청자 본인이 5년 이상 소득세를 낸 무주택 세대가 대상이며, 모든 단계를 추첨으로 뽑습니다. 가점이 필요 없는 대신 소득 단계, 청약통장 조건, 1인 가구 허용 여부가 민영과 공공에서 다릅니다. 2026년 10월 청약ON이 정밀분석한 수도권 공고 6곳 가운데 민영 5곳은 소득 130% 이하에 50%, 160% 이하에 20%를 먼저 배정했습니다. 공공 토지임대부인 고덕강일 3단지는 100%(맞벌이 120%) 이하에 70%, 130%(맞벌이 140%) 이하에 20%를 배정하면서 저축액 600만원·세대주 조건을 붙였고 1인 가구는 받지 않았습니다. 공고별 숫자로 정리했습니다.

한눈에 — 10월 공고 6곳의 생애최초 특별공급

표의 숫자는 모두 각 단지 입주자모집공고문 기준입니다. 민영 5곳의 생애최초 물량은 전용 85㎡ 이하 주택형에만 있고, 5곳 모두 같은 공고의 신혼부부 물량보다 많습니다. 세 단계 모두 추첨이라, 같은 단계·같은 지역 몫 안에서는 자녀 수나 무주택기간이 순서를 바꾸지 않습니다.

민영과 공공, 조건은 이렇게 갈립니다

1. 공통 조건 — 무주택, 첫 집, 소득세 5년, 혼인 또는 자녀

6곳 모두 무주택세대구성원이어야 하고, 세대구성원 전원이 과거에 주택을 소유한 적이 없어야 합니다. 배우자의 혼인 전 주택 소유·처분 이력은 예외로 봅니다. 신청자 본인은 공고일 현재 근로자나 자영업자이거나 최근 1년 안에 소득세를 낸 사람이어야 하고, 소득세를 5년 이상 냈어야 합니다. 또 혼인 중이거나 미혼 자녀(태아·입양 포함)가 있어야 합니다. 혼인 중이 아니라면 같은 주민등록표등본에 올라 있는 자녀만 인정됩니다.

팁. 소득세 5년은 연속일 필요가 없고 연도별로 합산합니다. 소득공제·세액공제·감면으로 낼 세금이 0원이었던 해도 납부한 것으로 봅니다. 휴직이나 이직으로 끊긴 해가 있어도 합쳐서 5개 연도면 됩니다. 다만 공고일 현재 일하고 있지 않다면 최근 1년 안에 소득세를 낸 사실이 있어야 합니다.

공고문에서 볼 곳: '생애최초 특별공급 신청자격' — 소득세 납부 인정 범위, 1인 가구 단서, 소득 산정 때 가구원 수 세는 법이 함께 적혀 있습니다.

2. 청약통장 — 민영은 예치금, 공공은 저축액 600만원

민영 5곳은 1순위면 됩니다. 청약통장 가입 12개월이 지나고 주민등록상 거주지 기준 예치금을 채우면 됩니다. 고덕강일 3단지는 투기과열지구의 공공 분양이라 문턱이 높습니다. 가입 2년·월 납입 24회 이상, 세대주, 과거 5년 안에 세대원 전원이 다른 주택에 당첨된 적이 없어야 하고, 여기에 저축액이 선납금을 포함해 600만원 이상이어야 합니다. 600만원은 입주자모집공고일 기준입니다.

팁. 공공 생애최초를 노린다면 공고가 나오기 전에 통장 저축액과 세대주 여부부터 확인하세요. 저축액은 입주자모집공고일 기준이라 그 뒤에 채운 금액은 인정되지 않고, 세대주가 아니면 자격이 되지 않습니다. 민영은 예치금이 거주지에 따라 달라, 같은 84㎡라도 서울 거주자는 300만원, 경기 거주자는 200만원을 맞춰야 합니다.

3. 소득 단계 — 전부 추첨이지만 단계 크기가 다릅니다

민영 5곳은 세대 월평균소득이 전년도 도시근로자 월평균소득의 130% 이하면 1단계(50%), 130% 초과 160% 이하면 2단계(20%)입니다. 160%를 넘으면 부동산가액(건물과 토지의 시가표준액·공시가격 합계)이 3억 3,100만원 이하일 때만 3단계 추첨에 들어갑니다. 민영의 생애최초 단계에는 맞벌이 기준이 따로 없어 세대 소득 하나로 봅니다. 금액으로는 130%가 3인 이하 월 979만 3,892원, 4인 1,144만 2,863원이고, 160%가 3인 이하 1,205만 4,021원, 4인 1,408만 3,523원입니다.

고덕강일 3단지는 100%(맞벌이 120%) 이하가 1단계 70%, 130%(맞벌이 140%) 이하가 2단계 20%, 130%(맞벌이 200%) 이하가 3단계 나머지이고, 앞 단계 낙첨자는 다음 단계에서 다시 추첨합니다. 100%는 3인 이하 월 753만 3,763원입니다. 2023년 3월 28일 이후 출생 자녀가 있으면 소득·자산 기준이 완화됩니다. 소득을 따질 때 가구원 수는 무주택세대구성원 전원에 태아를 더해 세고, 직계존속은 1년 이상 같은 등본에 올라 있어야 들어갑니다(고덕강일·청라·운정 4단지 공고 기준).

팁. 고덕강일은 1단계 70%와 2단계 20%를 주택형마다 소수점 올림으로 떼어 냅니다. 그래서 생애최초가 1~3세대인 주택형(49A·49B·49D·49G·49I·49J·49K·59A·59I)은 전부 1단계 몫입니다. 공고 비율대로 나누면 106세대 가운데 3단계 몫이 처음부터 남는 주택형은 49C와 59G에 1세대씩뿐입니다. 맞벌이 소득이 140%를 넘어 3단계로만 들어가는 부부는 이 2세대와 앞 단계에서 남는 물량을 놓고 앞 단계 낙첨자와 함께 추첨합니다.

4. 1인 가구 — 공공은 불가, 민영은 '직계존속과 같은 세대'만

고덕강일 3단지는 1인 가구가 신청할 수 없습니다. 민영 5곳은 혼인하지 않았고 자녀도 없는 1인 가구도 신청할 수 있지만, 직계존속과 같은 세대를 이룬 경우만이고 3단계 추첨으로만 들어갑니다(소득 160% 이하이거나 부동산가액 3억 3,100만원 이하). 혼자 세대주이거나 동거인·형제자매하고만 같은 세대인 단독세대는 전용 60㎡ 이하 주택형에만 신청할 수 있는데, 5곳 모두 60㎡ 이하 공급이 없어 이번에는 신청할 수 없습니다.

팁. 운정 시티프라디움의 61㎡형은 전용 60.9995㎡로 60㎡를 넘습니다. 이름이 작은 평형이어도 단독세대는 넣을 수 없습니다. 부모님과 같은 세대인 미혼 1인이라면 민영 3단계는 1·2단계에 70%를 배정하고 남은 물량이라는 점을 감안해, 같은 공고의 다른 공급유형과 함께 비교하세요.

5. 지역 몫과 특례 — 생애최초에는 출산특례가 없습니다

지역 몫은 공고마다 다릅니다. 인천 청라·계양은 인천 50%, 서울·경기 50%이고 거주기간 요건이 없습니다. 운정은 파주 1년 이상(2025년 10월 23일 이전부터) 30%, 경기 6개월 이상(2026년 4월 23일 이전부터) 20%, 수도권 50%입니다. 고덕강일은 서울 2년 이상 계속 거주자 50%, 서울 2년 미만·경기·인천 거주자 50%입니다.

특별공급은 세대당 한 번이고, 신혼부부·신생아 특별공급과 달리 생애최초에는 출산특례가 적용되지 않습니다. 과거 특별공급에 당첨된 세대는 2024년 6월 19일 이후 출생 자녀가 있어도 생애최초로는 다시 신청할 수 없습니다. 배우자가 혼인 전에 당첨된 이력은 따지지 않습니다. 재당첨 제한 기간 중이라면 민영 5곳(비투기과열·비청약과열 지역의 분양가상한제 민영주택)은 신청할 수 있지만 고덕강일은 신청할 수 없습니다.

팁. 자녀가 없는 신혼부부는 민영 신혼부부 특별공급에서 1·2단계 모두 2순위로 밀리지만, 생애최초는 자녀 유무로 순위를 나누지 않습니다. 소득세 5년과 통장 조건을 채운다면 같은 공고의 생애최초 전형부터 확인할 만합니다. 반대로 고덕강일에서 2세 미만 자녀가 있다면 생애최초 106세대보다 신생아 특별공급이 248세대로 물량이 두 배를 넘습니다.

청약ON — 추첨이라서 어느 단계에 드느냐가 확률을 정합니다

생애최초 특별공급에는 가점이 없습니다. 당첨 확률은 내가 1단계에 드는지 2·3단계로 밀리는지, 어느 지역 몫에 드는지, 내가 넣을 주택형에 그 단계 몫이 남아 있는지로 갈립니다. 세대 소득이 125%인 맞벌이 부부라면 민영에서는 130% 안이라 50% 물량에 들어가고, 고덕강일에서는 맞벌이 120%를 넘어 20% 물량으로 내려갑니다. 청약ON은 공고문을 통째로 읽어 공고마다 생애최초 선정 단계를 따로 만들어 두고, 세대 소득·맞벌이 여부·소득세 납부 연수·청약통장·가구 구성을 넣으면 그 공고에서 내가 설 자리를 보여 줍니다.

• 자격 점검 — 소득세 5년, 저축액 600만원, 세대주, 1인 가구 단서까지 공고별로
• 단계·지역 몫 판정 — 민영 130·160%, 공공 100·130%(맞벌이 120·140·200%) 가운데 내 자리
• 특별공급은 한 곳만 — 생애최초·신혼부부·신생아 가운데 가장 앞 순위에 드는 전형을 짚어 드립니다
• 모의지원 — 같은 공고를 노리는 회원들이 어느 특공에 넣었는지까지 반영합니다

추첨이라고 아무 전형에나 지원하면 확률을 버리는 셈입니다. 불리한 단계·불리한 주택형을 고르지 않게 하는 것이 청약ON의 목표입니다. 지금 분석된 공고 보기 → 가입하면 크레딧 2개를 무료로 드리고, 크레딧은 출석체크·분석결과 공유로 더 받을 수 있습니다.

신청 전에 확인할 다섯 가지

1. 주택 소유 이력 — 세대원 전원이 집을 가진 적이 없는지(배우자의 혼인 전 이력은 예외)
2. 소득세 5개 연도 — 본인 기준, 연속이 아니어도 합산, 지금 일하지 않으면 최근 1년 안 납부 여부
3. 청약통장 — 민영은 가입 12개월과 거주지 예치금, 공공은 2년·24회·세대주·저축액 600만원(공고일 기준)
4. 소득 단계 — 민영 130%·160%, 공공 100%·130%(맞벌이 120%·140%·200%) 가운데 어디인지
5. 가구 구성 — 혼인 중이거나 미혼 자녀가 있는지, 1인 가구라면 직계존속과 같은 세대인지

이번 글에서 다룬 공고: 청라 아크원 푸르지오 · 계양 카이브 유보라 AC3BL · 계양 카이브 유보라 AC4BL · 운정 시티프라디움 4단지 · 운정 시티프라디움 3단지 · 고덕강일 3단지 토지임대부

기준·출처: 각 단지 입주자모집공고(2026년 10월), 청약ON 정밀분석 데이터. 소득 금액은 공고문에 인쇄된 2025년도 도시근로자 가구원수별 월평균소득. 기준일 2026년 10월 29일.